Я занимаю комнату в неприватизированной коммунальной квартире. Поскольку долгое время провожу в командировках, я пустил постоянно проживать в мою комнату дальнюю родственницу. Соседи настаивают на ее выселении ввиду отсутствия их согласия и прописки. Законны ли их требования, и как мне поступить в данной ситуации?

В данном случае с правовой точки зрения нужно рассмотреть два вопроса, - на каком основании Вы можете пустить проживать родственницу в Вашу комнату, и могут ли требовать ее выселения соседи по коммунальной квартире?

Во-первых, отношения, связанные с проживанием в неприватизированной коммунальной квартире, регулируются сегодня договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ). Это означает, что комната в коммунальной квартире является городской собственностью (жилищный фонд социального использования) и закреплена за местной администрацией района в лице соответствующей жилищной конторы. Поскольку Вы не являетесь собственником комнаты, то, по смыслу Жилищного кодекса России, как владелец Вы не можете пустить проживать постоянно (более 6 месяцев) какое-либо лицо без правового основания. Такое разрешение может выдать только представитель местной администрации в лице жилищной конторы. В данном случае нужно получить разрешение и заключить договор поднайма, который заключается между Вами и Вашей родственницей с участием жилконторы. Однако заключение договора можно избежать, если Ваша родственница является членом семьи. В соответствии со Ст. 672 ГК РФ по договору социального найма коммунального жилого помещения проживающие с нанимателем члены семьи пользуются всеми правами нанимателя. Достаточно, что Вы являетесь главным нанимателем и дали согласие на проживание родственницы. Ордер или жилищный договор заменяются фактом семейных отношений. В данном случае нужно иметь ввиду, что в соответствии с п. 2 ст. 53 Жилищного кодекса России членами семьи нанимателя являются супруг, дети, родители и другие родственники, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. При этом характер отношений должен свидетельствовать о семейных отношениях: общие расходы, оказание взаимной помощи и другие обстоятельства (вопросы ведения общего хозяйства затрагивает Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"). В том случае, если Ваша родственница проживает в Вашей комнате сроком менее 6 месяцев, то она вправе проживать как временный жилец без согласия жилищной конторы, которую лишь нужно уведомить о принятии временного жильца. Вместе с тем, для возникновения права постоянного проживания (более 6 месяцев) жилищные отношения требуют правового основания. А именно, должен быть заключен договор поднайма с участием жилконторы. Нужно сказать, что это лишь общераспространенное мнение, что по истечении 6 месяцев возникает обязанность заключить договор. Прежде всего, это не следует из закона. Ст. 680 ГК РФ ничего не говорит о последствиях продления срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев. А это говорит о том, что срок в 6 месяцев не является пресекательным, который оговаривается в самом законе. На практике под этим с сроком подразумевают срок, в течение которого неосуществленное субъективное право прекращает свое существование. Скажем, по истечении 6 месяцев право проживания нанимателя автоматически утрачивает силу, если он в течение этого времени не проживал в своей комнате. В данном же случае ст. 680 ГК РФ говорит о сроке существования права. Скажем, 6 месяцев для проживания временных жильцов. Таким образом, по истечении 6 месяцев право проживания временного жильца автоматически не прекращается. Во-первых, потому что этот срок не отмечен в законе как пресекательный. Во-вторых, из смысла этого срока не идет речи о пресекательном характере права в отношении с временным жильцом. Повторимся, ст. 680 ГК России о временных жильцах ничего не говорит о последствиях продления срока проживания временных жильцов свыше 6 месяцев. Более того, срок нахождения в месте временного пребывания должен определять временный жилец, закон предоставляет лишь минимальный срок в 6 месяцев. Иными словами, речь идет о сроке существования права, которое может быть продлено управомоченным лицом, если оно ничего не имеет против дальнейшего проживания временного жильца.

Во-вторых, если Ваша родственница имеет правовое основание для проживания в Вашей комнате, то отношения, связанные с проживанием в неприватизированной коммунальной квартире, регулируются сегодня Гражданским кодексом России. Речь идет об общей долевой собственности владельцев жилых комнат в коммунальной квартире. Это означает, что по п.1 247 ГК РФ пользование коммунальной квартирой осуществляется по соглашению всех участников (жильцов). Вместе с тем, Вы являетесь самостоятельным владельцем Вашей доли в общей долевой собственности и имеете право свободно и самостоятельно распоряжаться своей комнатой. Как правило, право совместного распоряжения по взаимному согласию соседей не затрагивает права каждого владельца отдельной комнаты по своему усмотрению распоряжаться своей долей. А это означает, что соседи не вправе ограничивать Вас в осуществлении Вашего жилищного права и требовать выселения родственницы, которая с Вашего согласия проживает в Вашей комнате. В том случае, если бы соседи приватизировали коммунальную квартиру, возникла бы общая совместная собственность. В этом случае соседи вправе настаивать на своем желании и в отношении Вашей доли (особенность общей совместной деятельности состоит в том, что все делается по общему соглашению). Эта форма предусмотрена ст. 258 ГК РФ и предполагает более тесную и близкую взаимосвязь участников. Как правило, так делают семьи, фермерские (крестьянские) хозяйства, которые заинтересованы в тесной доверительной совместной жизни. В данном случае никаких тесных и доверительных связей с соседями нет. В этой ситуации закон вводит понятие общей долевой собственности, где никто не вправе вмешиваться в чужие дела. Исключение имеет место, если Вы действительно занимаете общую коммунальную площадь (коридор, кладовая или кухня). В этом случае соседи по п. 1 ст. 247 ГК РФ имеют право требования, т.к. речь идет не о Вашей доле (комнате), а об общей коммунальной квартире.

Таким образом, Ваши соседи по коммунальной квартире сегодня не имеют "преимущественного права голоса", несмотря на то, что квартира не приватизирована. Жилищные отношения остаются прежними, но правовое регулирование по договору социального найма новое. Действительно, до принятия нового ГК РФ при заключении договора поднайма нужно было спросить согласие соседей (п.3 ст.77 ЖК). В условиях института общей долевой собственности (владения) коммунальной квартирой прежняя коммунальная общность потеряла правовое значение. Вы являетесь полным хозяином (на правах владельца) в пределах Вашей доли (комнаты). Если соседи начнут предъявлять претензии по прописке, то они не имеют права вмешиваться в чужие жилищные права. Ваша родственница должна быть лишь зарегистрирована и имеет полное право проживать в комнате с Вашего согласия как временный жилец (сонаниматель) или занимать комнату на постоянной основе в силу устного или письменного договора с Вами с уведомлением жилконторы, которая обязана обеспечить нормальные жилищные условия Вашей родственницы.